祖父母の借地権更新について教えて下さい。

借地に2階建ての自宅を建てて戦後からずっと住んでいましたが、高齢になるに伴い、2階部分を改築して賃貸にし、現在1階のみで生活しております。今回祖父母共に介護施設に入居が決まり、空き家となります。

借地の契約更新が来年と迫っておりますが、本人たちが居住していない場合、更新はできるのでしょうか。また、契約者の祖父は痴呆があり、施設からの外出が難しいため、契約行為が本人では難しい状況です。

2階に住まわれている方に出て行ってもらって借地を地主に返すにも、立ち退きや更地にするお金もなく、心情的にも祖父母が存命中は抵抗があるので、希望としては、家をまだ数年は残したいです。

例えば2階の方や地主さんに家と借地権を譲って(売って?)今まで通り1階部分を使わせてもらう等はできないのでしょうか。どのような選択肢があるのか教えて頂けると助かります。何卒宜しくお願い致します。

私がお答えします。

まず前提として,自宅をどうするかは建物の名義人が判断すべきことですので,たとえばお祖父様が名義人であれば,他の人は相談に乗ったり意見を述べたりもできるにとどまり,最終的な決定権はあくまでもお祖父様にあることをご確認ください。借地契約の更新に関しては,特に双方から異論が無い限り従前どおりの条件で更新されるのが基本となります。実際に住むことが条件にでもなっていない限り,契約の更新はできます。

契約書を作成するのに外出も不要で,雛形を施設に送ってもらうか,誰かが運ぶかすれば可能でしょう。痴呆にも程度があり,全く意思能力が無い場合には契約更新の手続が無効になることも考えられますが,多少痴呆が入っているくらいで当然に無効になるものではありません。したがいまして,来年に迫った借地契約の更新を乗り越えることはできるのではないかと思われます。

お祖父様の判断能力に不安がある場合は,成年後見制度等の利用も検討されるとよいと思います。ご自宅の処理についても,家庭裁判所から選任された弁護士等の専門家が,成年後見人としてご本人の意思を尊重しつつ処理していくことができます。

次に検討すべきなのは,住むわけではない家のために地代を支払い続けることが経済的に可能かどうかです。施設に入居すれば当然施設費が毎月かかってきます。年金や2階入居者からの賃料といった収入と,施設費や自宅地代といった支出のバランスがとれているのか,確認が必要です。その上で,地主や2階入居者と交渉して借地権や建物を処理することも可能ですが,自分が損するような話しには誰も乗らないでしょうし,相手のあることですので交渉の行方がどうなるかはわかりません。

具体的な情報があれば選択肢として何が現実的かご説明することもできますので,まずは弁護士までご相談ください。