借地権の所在の有無は？

8年前に借地上に住む妻と結婚し、義父らと二世帯で同居していました。(義母は20年前に他界、私は面識がありません。)

1年前に義父が亡くなるのと、契約更新時期がほぼ同時だった事もあり妻と話し合い、地主に更新料を払い、新居の建築を認めてもらいました。これから建て替えをする予定です。本来なら妻が義父から借地権を相続するものと思いますが、この場合は借地権は私にあると判断していいのでしょうか？もしそうであるならば妻の借地権に対する相続はどうなったと考えればいいのでしょうか？

私の考えとしては義父が持っていた借地権は、私が地主に更新料を払うタイミングで私に移転しました。よって妻には借地権は相続されていないと考えております。因みに義父名義で建物の登記も借地権の登記もされておらず、私名義の建物を建てた際は借地権の登記も含めしっかりやっておきたいと考えています。

借地権については、あくまで、奥様がお義父様から相続されたと考えるのが順当だと思います。

今回たまたま、更新と建替承諾の件があり、更新料や承諾料を支払ったのがあなたであり、地主さんもあなたと更新契約を締結して、Hさんに建替の承諾をしたと認識している(実際契約書等もそうなっているのでしょうが、、、)とは思われます。

ただ、もともと借地権は、お義父様のもので、亡くなったのであれば、それは相続人が相続することになるので、一旦は、これを奥様が取得したことになります。そして地主さんも奥様も異議がなければ、あなたを借地権者とすることは、簡単な話ではあるのですが、そうすると借地権が奥様からあなたに対する贈与されたとみなされることになるでしょう。

そうすると、贈与税の問題が生じるので、形式上は、あくまで借地権者は奥様にしておく方がいいと思います。ただ、新しい建物は、Hさんが建築されるので、Hさん名義にせざるを得ないと思われますが、そうすると逆に借地権の対抗要件の問題が生じてしまいます。

「私名義の建物を建てた際は借地権の登記も含めしっかりやっておきたい」というのは、そのとおりなのですが、通常「借地権の登記」がなされる例はほとんどありません。何故なら地主さんに借地権の登記手続きをする義務がないからです。それでも、借地借家法では、建物を借地権者名義で登記すれば、借地権についても対抗力が認められるようになっています。